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央视财经评论2014年房地产很微妙

2019-11-09 17:56:52来源:励志吧0次阅读

央视财经评论:2014年房地产很微妙

4.1万亿,2013年全国的土地出让收入以这样一个惊人的数字,创下了新的历史记录。在过去的一年里,成交火爆的土地市场给2014年的房价带来了继续上涨的沉重压力。2014年1月,各地仍在不断地增加土地的交易,这似乎又预示着土地市场在新的一年里更加火热的行情。如果土地市场高烧难退,那么已经让很多人望楼兴叹的房价,又会不会感觉到一丝高处的寒意?央视财经频道主持人沈竹和着名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

4.1万亿,2013年的土地出让收入创下新记录。开放商的拿地热情为何如此高涨?2014,房价还会继续上涨吗?

昨天,国土资源部发布2013年国土资源有关统计数据,去年,全国国有建设用地供应同比增长5.8%,全国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国土地出让收入总金额达到4.1万亿元,刷新2011年3.15万亿元的历史记录。

经历了春节长假这一传统楼市淡季之后,虽然商品房市场暂时处于冬眠状态,但是土地市场持续升温。1月28日,绿地集团在武汉以24亿的高价连拿三块土地。而从1月份开始,绿地就已经开始在北京、上海等多各城市,拿下了12块土地,共花掉了58亿。

春节前,恒大集团斥资15亿元拿下了太原的五宗地块。2013年,恒大买地的花销也达到了500多亿元。

据专业机构统计,在2013年,保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海,这十家大的房企,全年累计拿地金额达到了3176.7亿元,同比涨幅超过104%。

2月11日,方兴地产以101亿元的超高价格竞得上海市闸北区大宁路街道325街坊地块,成交楼板价47609元/平方米,溢价率111.6%。成为了最新的上海地王。

1月23日,深圳前海推出的一宗商业用地,被以重建纽约世贸中心而闻名的美国兆华斯坦公司,联合前海国际能源金融中心,以134.0999亿元、2.8万元/平方米的楼面地价拿下,刷新深圳单价、总价地王记录。

去年9月,融创以43.24亿元拿下北京农展馆地块,楼面价折合7.3万元/平方米,创下的住宅地楼面价纪录。

张鸿:对地方政府来说土地市场不能不热房价不能下降

(《央视财经评论》评论员)

如果倒退一年,在2013年的这个时候,我们来预计这些政策,应该是觉得这一年可能不会那么火,不会那么热。但是回过头来看,我们会发现其实这些原因都是高价拿地的原因,你知道吗?就是你说的国五条,史上最严厉,但是后来我们发现其实它是史上看上去最严厉,但执行上并没有那么严厉,甚至很多地方根本就没有执行。那么,到年底为什么又那么多城市来开始调控,那正是这一年你其实不用调控,然后到年底的时候,你装模作样的让高价房不要入市,然后那个平均价格就显得下来了。但是即便如此,你完不成任务,其实也没有什么。然后住宅地的供应开始大面积上涨。其实更重要的是,就是涨幅更大的是价格的上涨,就是土地收入4.1万亿,它要远大于土地供应面积的上涨。其实土地供应面积、住宅供应面积,已经连续四年没有完成计划了。然后最后你说那个资金其实正是这种时候,就别的地方都进不去钱的时候,只有开发商、土豪有钱,所以对他来说是不愁的,所以你现在回过头去看,土地市场不火才奇怪。

在这种情况下,土地财政占的比重事实上在2013年,因为各个城市不一样,肯定是有创新的。这意味着如果我是一个地方政府首脑的话,这个土地不能不热,房价不能下降。

马光远:2013年的中国经济真的就是靠房地产

(《央视财经评论》评论员)

我们引发了一个非常有意思的讨论,就是数字的游戏。我认为房地产本身,你要单独看一个数字,甚至你要看那种增长、增速的话,事实上不同的角度,你得出的结论完全是相反的。比如说去年我们从政策来看,好像很严,但是为什么拿了那么多的地?这是一个,因为开发商不缺钱。去年我们的全社会融资额只有17.29万亿,房地产一个行业的到位资金超过12万亿,70%。所以很多人说,我很缺钱,你要问清楚谁缺钱,不是房地产缺钱,而是房地产把70%的钱拿走以后,别人当然感觉非常缺钱。

为什么拿了那么多的地?因为供应地的面积非常大。相对于前几年来讲,2013年的土地供应,特别是一线城市非常火爆。我记得我们曾经做过一个地王,我们当时有一个结论就说,地王是地方政府放出来的,为什么?因为那个时候土地市场非常火爆,你那个时候不把囤着的好地拿出来,高价地拿出来,以后可能没有机会。所以你要去买地,首先得放地。所以这个4.1万亿的高价是可以调控出来的。

比如说,房地产开发投资去年是8.6万亿,达到GDP比重超过15%,这个比重已经非常大。所以我们说,2013年中国经济说句不好听的话,真的是靠了房地产,房地产的贡献相当大,这个贡献不仅仅只是说对地方土地财政,更重要的是,这种投资拉动,导致最后出现各方面的数据都不错。

顾云昌:土地市场和楼市一样出现了严重分化土地市场在今年下半年会冷静下来

(全国房地产商会联盟执行主席《央视财经评论》特约评论员)

应该说在现在的中国楼市,或者土地市场出现了明显的分化,可能在北京、上海这样的一线城市,土地市场今年1月份仍然延续了去年的,特别是去年下半年的情景。开发商买地很踊跃,因为他们看到这地方的房价还在上升,需求还是很大。但是并不是说代表中国所有的城市都是这个情况,我们看到有些城市的土地市场并不是像一线城市那么火爆,而是由于供应量过大,开发商楼盘销售并不是很理想,所以他们拿的积极性并不是很高。

也就是说,土地市场和房屋市场一样,出现了严重的分化,就是应该有区别性的对待。经过一段的买地以后,我觉得最晚可能下半年以后,土地市场会冷静下来。不会像去年那么火爆,土地的储备到了一定的时候,再加随着地价的上涨,可能会减弱开发商买的积极性。

张鸿:一线城市的需求坚挺二、三线城市的风险难断

(《央视财经评论》评论员)

房价其实还是由供需来决定的,我们现在看到买地的,包括去年买地的,其实他在一年半以后到两年以后,才能变成一个房子,才能供应到市场上来。而去年和前年这样的热的销售,其实已经去库存化,就是很多房子已经卖掉了。所以接下来,就说供需上到底是不是那些刚需还是那么紧张?

比如去年其实有90%多,我们看到是第一次购房,那是不是已经买完了?今年是不是都是改善性,或者是都是投资性了,如果仅仅都是投资性的话,那可能会有影响。但是就分类的话,我觉得还是要把它们给分开,就一线城市、二线城市、三线城市。一线城市的需求还是非常硬的,二、三线城市,原来我觉得风险是很大的,但是现在看来,包括我过年期间去一些城市看,好像确实大家不再谈论了,但是你说那个房价能悬上来往下跌多少?现在也很难说。

马光远:2014年整个房地产走势不太可能像2013年火热

(《央视财经评论》评论员)

未来真正决定房价的恐怕不是地价,而且地价高并不指的是全国的地价都会高,可能就是一线城市。

现在我关注的两个现象,第一个是一季度的时候,媒体上大家都在讲卖地又卖得不错,但事实上主要是一线城市卖得不错。第二个又讲说,哎呀房价又起来了,那是因为把去年没有让其上市的高价房起来了。比如说北京放了一个9万多的盘,1月份又有3个超过6万的盘。那是因为去年没有放,因为去年年底的时候规定超过4万的房子,是不放出到市场上来的,所以我觉得这个数字并不代表未来整个房地产走势。2014年,整个房地产走势事实上非常微妙,就是一线城市能不能带动像2013年那样的火热,我觉得这种概率非常低。

更可能的是什么?我们看货币供应,今年仍然非常紧张。第二点,美国QE退出以后,这对中国房地产的影响相当大,所以这是一个必须要冷静思考的。而且到去年年底,到现在我自身感觉到的一个情况是什么?有很多人谈论起房价的时候,都已经从去年的感叹号、感叹号、感叹号到问号、问号、问号,这是一个很大的转变。

张鸿:房地产不仅绑架了中国经济今天还绑架了中国足球

(《央视财经评论》评论员)

确实是大手笔。你要是那么比的话,他买一、两个欧洲顶级真是那不算什么,几套房子就够了。我回忆一下,甲A在原来的时候,都说是城市名片。那个时候名片有酒厂、有饮料厂,有电器,还有做药、做金融的。我想起罗素的话,叫参差多态才是幸福的本源。我们那个时候,觉得每一个城市是不同的名片,就是说每一个城市其实他的发展的强项或者发展的方向是不一样的,城市都有不同的竞争力。但是现在统一了,就是几乎每一个城市的名片拿出来都是房地产。这就说明问题了,中国的每一个城市如果他的足球队都是和房地产有关,那就说明这个群体性。一、两个城市没问题,如果都是这样的话,那就说明群体性的一个危险在里面,我特别担心它变成一个不幸的本源。

房地产绑架了中国经济,今天还绑架了中国足球。

马光远:如果房地产出现产能过剩了那房地产的盛世将划上句点

(《央视财经评论》评论员)

我们从各种各样的数据指标去看,我们现在房地产对经济的贡献,占投资的比重,占GDP的比重,房地产融资占社会融资的比重,包括房地产对中国足球这种全方位的侵入,事实上证明了一个什么问题?就是已经达到它的鼎盛。我们经常谈到中国房地产的时候,2014年大家为什么认为很微妙?就说有很多人一下子打了一个大大的问号呢?是因为2013年实在太好了,我们很难想象房地产还能对中国经济的贡献有多大。

房地产商的钱有各种各样的融资,但是最根本的是什么?最根本的是大家看到,如果你做制造业,做别的行业不赚钱的话,如果房价还在继续上涨的话,那不如把钱拿到房地产这里来。

我觉得2014年,可能给我们等待了十几年的这么一个结果会给出一个答案。当然这个答案本身的给出,我觉得有几个因素:第一个是经济增速在下降,定了个平稳增长。第二点货币在收紧,这是房地产很大的一个引擎。第三个就是供求规律,也就是说到2014年为止,房地产开发商为什么最担心的是把数据告诉大家,为什么担心整个联、整个统一登记以后,房价会下降?因为这个数据可能会告诉大家,我们这么多年一直在谈产能过剩问题,这个产能过剩的帽子有可能扣在中国房地产头上。如果说房地产出现产能过剩了,我想这个游戏,这个派对,包括我们在足球里面看到这个情况,可能要划上一个句点。

马光远:整个中国经济这么依赖房地产一定要注意房价下跌的风险

(《央视财经评论》评论员)

事实上对于2014年,我为什么一直强调微妙?是我担心不是一个分化的走势,而是大家对整个房地产的预期可能会逆转。我个人认为,如果2014年有房地产政策的话,那我认为有两个政策必须关注:第一是对中国房地产目前的状况进行全面的评估,特别是我们看到三、四线城市出现的过剩,包括鬼城问题,对于未来整个中国经济,对中国未来发展的影响,一定要进行全面评估。第二,一定要注意房价下跌的风险,因为我们说整个中国经济,整个中国的财政既然这么依赖房地产,那我们不担心中国足球出问题,我们担心中国经济出问题,那么这样下跌本身给中国的金融,给中国正在致力于的改革……

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